Over ERA
Als het aankomt op vastgoed, is ERA marktleider in België. Met zo’n 140 kantoren en bijna 600 medewerkers, palmen ze vlot het hele land in. Dat ze goed zijn in wat ze doen, staat als een paal boven water. Bepasin ging met hen in gesprek over hoe je als ondernemer de vastgoedmarkt het beste kan benaderen.
Beleggen in vastgoed
Als ondernemer wil je waar voor je geld. Je richt een bedrijf op, boekt winst en met de winst investeer je opnieuw. Dat kan in je eigen bedrijf zijn, maar ook in beleggingen. En als je het ERA vraagt, doe je dat het beste in vastgoed. Waarom? Omdat de vastgoedmarkt nu eenmaal stabieler is dan de vele andere opties. Zelfs in deze zeer volatiele en onzekere tijden blijft vastgoed een veilige haven. Er is geen daling in de absolute waarde én door de automatische huurindexatiemogelijkheden word je beschermd tegen de stevige inflatie. Twee vliegen in één klap!
Een voorbeeld van Bitcoin ter vergelijking. Daar zagen we het rendement en de waarde pijlsnel stijgen van 20% naar 60%, maar ook weer terug. Wie z’n aandelen dus niet op tijd verkocht heeft, blijft nu met een rendement van 20% zitten. Hetzelfde geldt voor de BEL 20. Had je daar op 1 januari 2022 aandelen, dan zijn die vandaag een pak minder waard. Door te investeren in vastgoed, vermijd je deze turbulente scenario’s. Een win voor je portefeuille en je gemoedsrust.
Hoe werkt een vastgoedinvestering?
Hoe die vastgoedinvestering precies in z’n werk gaat? We halen er wat cijfermateriaal bij. Stel, je investeert in een pand dat je wil verhuren. Je koopt vandaag en berekent het rendement op jaarbasis. Dan kom je feitelijk uit op zo’n 3,5 à 4 procent. Als je echter rekening houdt met een lopende lening van pakweg 20 jaar aan hetzelfde tarief én zowel de huidige inflatie als die van de komende jaren, dan betaalt jouw huurder op termijn een stuk meer dan vandaag. Op het einde van de rit blijft jouw lening dus identiek, maar de huurder lost er een veel groter deel van af. En dat is in je voordeel.
Verder raadt ERA aan om bij de investering in een pand, maximaal te lenen. Op die manier is de kost voor je lening goedkoper dan je rendement, waardoor je een hefboom creëert op je vermogen. Stel, je koopt voor 250 000 euro. De bank financiert 80% als investering. Je leent dus 200 000 euro aan 3,5 à 4 procent rente en 50 000 euro leg je zelf bij. Dan verdien je op die 200 000 euro zo’n 0,5% rendement op geld dat je eigenlijk zelfs niet hebt, maar dat is niet alles. Daar komt nog eens 3% bij per jaar door de gemiddelde prijsstijging én de huurinkomsten. Op die manier verkrijg je dus meer rendement met geld dat eigenlijk niet van jou is. Iets wat op de beurs onmogelijk zou zijn, aangezien je daar enkel kan investeren met geld dat effectief op jouw rekening staat.
*Door de supersnelle stijging van de rente is het ontleningspercentage momenteel nagenoeg gelijk aan het rendement, waardoor deze bijkomende hefboom een groot deel geminimaliseerd is geworden. We komen van 1% ontlening en rendement van 3,5% wat dus extreem voordelig was om te ontlenen. Anderzijds stijgen de huurinkomsten een heel stuk sneller door de automatische huurindexering. Vastgoed is dan ook een erg inflatiebestendige investering en dat is in deze tijden zeer belangrijk.
Hoe investeer je?
Effectief van plan om te investeren? Dan doe je dat het best vanuit je vennootschap. Een vennootschap verplaatsen in het ongelukkige geval van overlijden, is namelijk een pak gemakkelijker én goedkoper (zeker nu het plan op tafel ligt om privé-huurinkomsten te gaan belasten). Eens dat geregeld is, rest je nog de laatste stap: de verhuur van het pand zelf. De manier waarop dit aangepakt wordt, doet veel voor je gemoedsrust. Momenteel merkt ERA drie types investeerders op:
- De investeerder die zoekt naar maximaal rendement via verhuur van een vaak iets verouderde woningen, appartement, studio of kot. Daar komt dan wel behoorlijk wat verloop en werk bij kijken.
- De investeerder die een compleet gerenoveerde woning of nieuwbouw koopt om die te verhuren. Deze mensen willen rendement, maar zonder de onzekerheid van potentiële gebreken of schade aan het huurpand. Zekerheid op lange termijn is wat deze mensen zoeken.
- De investeerder die koopt als aanvulling op zijn/haar persoonlijke portefeuille. Vaak gaat het hier om een bekend project dat mooi past binnen hun patrimonium. Er moet in zo’n geval wel rendement zijn, maar dat is ondergeschikt aan de uitstraling en prestige van het project. Daarnaast is het voor de investeerder in dit geval mooi meegenomen als zij zelf, de ouders of kinderen hier (later) kunnen wonen.
De meeste verhuurders zitten tegenwoordig in schijf twee en kiezen voor de complete ontzorging. Sinds de coronapandemie ziet ERA ook een opkomst van het rentmeesterschap, waardoor alle opvolging wegvalt voor de verhuurder. Alhoewel dat gegeven in het buitenland al lang de norm is, wordt het in België nu pas populair. Deze evolutie beschouwt ERA als positief. Zeker aan ondernemers bevelen ze het rentmeesterschap warm aan. Op die manier hebben ze namelijk meer tijd over voor hun eigen onderneming.
Nog vragen in verband met vastgoed of nood aan investeringsadvies? Neem contact op met ERA via verhuur@era.be of rentmeesterschap@era.be.
